Differenza tra surroga e sostituzione mutuo: pro e contro di ciascuna opzione

Chiarire le idee in merito alla differenza tra surroga e sostituzione mutuo è importante. Capita infatti di trovarsi in difficoltà nel rimborso delle rate. In questi casi è possibile ricorrere a diverse soluzioni. Prima di capire quale sia la più adatta alle proprie esigenze bisogna però conoscerle.

Surroga del mutuo: cos’è e chi può richiederla

Partiamo ad approfondire la differenza tra surroga e sostituzione mutuo entrando nel vivo della prima alternativa.

Fattispecie disponibile sul mercato italiano dal 2007, la surrogazione permette di trasferire il mutuo da un istituto di credito a un altro senza cancellare l’ipoteca e mantenendo il debito residuo.

Quali vantaggi ha? In primo luogo la possibilità di usufruire di condizioni di rimborso più favorevoli senza bisogno di pagare le spese di perizia o gli oneri d’istruttoria. La surroga, come previsto dalla Legge 40/2007 a firma di Bersani, è infatti gratuita per il mutuatario.

Può essere richiesta da qualsiasi titolare di contratto di mutuo. La Legge Bersani non ha fornito indicazioni in merito al tempo minimo che deve passare dall’accensione.

Gli istituti di credito si regolano quindi in maniera diversa ciascuno. In generale si può dire che tendano a concedere la surroga dopo 6/18 mesi dall’avvio del piano. Tale lasso di tempo è infatti considerato sufficiente per avere un polso sull’affidabilità creditizia del cliente.

Sostituzione del mutuo: cos’è e quanto costa

Continuiamo a parlare della differenza tra surroga e sostituzione mutuo entrando nel merito della seconda opzione. Quando si nomina questa opzione si inquadra la possibilità di estinguere il mutuo originario e di accenderne uno nuovo. Il suddetto è erogato da una banca diversa.

Chi sceglie questa strada è particolarmente orientato alla ricerca di condizioni di rimborso più favorevoli. Richiedendo un finanziamento ex novo è infatti possibile ridefinire da zero l’aspetto economico.

Sostituire il mutuo: le principali spese

Chi vuole chiarirsi le idee sulla differenza tra surroga e sostituzione mutuo deve ricordare che, nel secondo caso, la flessibilità ha un rovescio della medaglia. Quale di preciso? La necessità di sostenere diverse spese.

Sono da considerare in primo luogo quelle legate alla chiusura del primo contratto. Si parla quindi di oneri per la cancellazione dell’ipoteca e degli eventuali indennizzi che variano sulla base del debito residuo.

Da tenere in conto sono anche le spese per l’apertura della nuova pratica. Il cliente che opta per la sostituzione del mutuo, quindi, deve prepararsi a pagare le spese di perizia, d’istruttoria e gli oneri del notaio.

Concludiamo ricordando che esiste anche una terza alternativa che non prevede il cambio della banca. Si tratta della rinegoziazione. Introdotta con la Finanziaria del 2008 per scongiurare le eccessive emorragie di clienti dagli istituti sulla spinta della surroga, permette di ridiscutere le condizioni del piano con l’istituto.

Viene bene accettata dalla banca, in quanto evita la perdita di un cliente virtuoso, che può ricorrere a surroga e sostituzione se è poco contento del proprio mutuo. In caso di mutuatari in difficoltà, con la rinegoziazione allontana il rischio della procedura esecutiva, che dura almeno 24 mesi.